”赵冉进一步告诉贺勋

长期以来，融资难被视为阻碍长租行业发展的三座大山之一。受限于缺乏匹配的低成本资金，长租行业过去几年的发展一波三折。

如今，这种局面正在被打破。无论是房贷集中管理新规，还是公募REITs对保障性租赁房的加速落地，都预示着拖累长租行业发展的融资难题有望得到根本解决。

在政策的鼓励和推动下，首只面向经济适用房的公募REITs已经获批。7月11日，“红土创新深圳人才居留保障租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目经过申请和询价，正式获得深交所批准，距离基金正式成立仅一步之遥。

打通公募REITs这条路，无疑是巨大的利好，也意味着长租行业将进入更好的发展阶段。但由于屏障租赁房本身的限租倾向，叠加公募REITs的扩张速度仍是未知数。对于行业未来的发展，这些变量不容小觑。

45天内获得批准

从5月27日到7月22日，仅用了45天，中国首只面向保障性租赁房的公募REIT正式获批。

而公募REITs对保障房的开放，直接是因为证监会的推动。3月18日，证监会发文称，要深入推进公募REITs试点，会同相关部委研究推进保障性租赁房REITs试点工作，尽快推进项目落地。

5月27日，证监会发改委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金有关工作的通知》，正式提出了保障性租赁房项目申请REITs的具体要求。当天，宏图创新深圳人才居留REIT提交申报。

接下来，宏图创新深圳人才居留REIT要经过以下几个步骤：网下和公募基金份额的询价定价认购和缴款战略投资者认购和缴款设立和上市。根据贺勋的观察，其他公募REITs完成这一过程的时间一般在一个月左右。也就是说，根据以往经验，红土创新深圳人才居留REIT预计在8月初正式上市流通。

合规是成败的关键

截至目前，国内交易所排队的保障性租赁房REITs共有2只。除了红土创新深市人才居留REIT，7月7日在上交所更新了CICC厦门居留REIT的状态。目前已经反馈，距离此事只有一步之遥。

据房东东公寓学院创始人李权介绍，去年就有地方租赁公司开始申请公募保障房REITs，包括知名的华润上海地产等，但真正入选的只有深圳安珠和厦门安珠，可见成为保障房REITS的门槛非常高。

那么，这些门槛包括哪些因素呢？首先，原权益所有人应是独立法人开展保障性租赁房业务。招股书显示，宏图创新深圳人才安珠REIT的原始权益人为深圳人才安珠集团深圳福田人才安珠有限公司深圳罗湖人才安珠有限公司，CICC厦门安珠REIT的原始权益为厦门安珠集团。

据查询，两个项目的标的资产所有者均为国有企业。资料显示，深圳人才住房集团主营人才住房安居型商品房公租房建设。厦门安珠集团是一家专门从事保障性住房和公共租赁住房相关业务的公益性企业，主要从事保障性住房和公共租赁住房的融资建设和运营管理。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵冉认为，深厦两地的市场需求非常旺盛。同时

具体来看，宏图创新深市人才居留REIT的基础设施资产为四个保障性租赁房项目，分别为安珠百泉阁项目安珠锦园项目保利香槟花园项目凤凰公馆项目，总面积13.47万平方米，共计1830套保障性租赁房及其配套设施；厦门金钟安珠房地产投资信托包括袁波公寓项目和恒企公寓项目，前者合计2614套，后者合计2051套。

从标的资产性质来看，两个项目的共同点是都来自新项目，即在租赁土地上建设的新项目。在业内人士看来，首批保障性租赁房REITs具有很强的示范效应并非偶然，首批申请的都是新项目。

“合规是快速采用的最重要因素。”胡丁认为，由于集体土地的底层资产并没有那么清晰，开发商自持的房屋和出售的房屋多在同一个项目中，从管理角度很难分割，存量土地也需要改变用途。租赁土地无疑是发行REITs的最佳标的。

租赁REITs或迎上市潮

首只公募REITs顺利通过，给了长租行业发行公募REITs明确的指引。未来，长租行业可能会迎来更多的REITs上市。

从时机上看，目前无论是长租行业的融资需求，还是房地产开发新模式的探索，都对租赁的高质量发展提出了更高的要求，这也是主管部门频频提出加快保障性租赁房REITs落地的现实背景。

另一方面，保障性租赁房REITs有利于加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房体系，促进实现人人有房住；同时，也有利于防范化解重大风险，维护房地产市场平稳健康发展。

赵冉表示，对于中国住房租赁行业的发展，公募租赁住房REITs可以让住房租赁企业“轻装上阵”，实现真正意义上的“开发运营财务退出”的可持续发展业务闭环模式。

不仅如此，房地产开发的商业周期波动很大。赵冉认为，公募REITs的长期投资策略，专业主动的资产管理水平，有利于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。

“公募REITs的扩容机制也会形成良性循环，有利于行业规模的不断发展壮大。”赵冉进一步告诉贺勋。

"对于REITs项目的准入，规模是一个硬门槛."赵冉表示，原则上第一轮原始权益人资金规模不低于10亿元，新增可拓展资产不低于第一轮的2倍，因此规模是重中之重。

此外，这些门槛还包括业务开始时的稳定期，回报率需要在4%以上，租户结构和租约稳定。赵冉强调，未来发卡企业仍需有站稳脚跟深耕行业的意愿，能用募集资金继续投资建设租赁住房。

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