城市发展潜力研判的关键在于研判人口趋势，逻辑链条是： 一，房地产长期看人口，人口决定需求。人口是一切经济社会活动的基础，更是房地产市场发展的根本支撑。在房地产周期的左侧，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求；在房地产周期的右侧，随着人口红利消逝和刘易斯拐点出现，经济增速换挡，居民收入放缓，随着城镇住房饱和度上升，置业人群达到峰值。随着人口总量逐渐见顶，各地区已逐渐进入人口争夺的存量博弈时代。人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距，一般规律是人随产业走，人往高处走。 
2.1 榜单概览：北上深广居榜首，区域中心城市及长三角珠三角城市表现突出 从榜单结果看，北京，上海，深圳，广州，杭州，成都，苏州，南京，武汉，重庆位居前10名。2022年城市发展潜力排名中，北京占据榜首，上海，深圳，广州以较小分差紧随其后。第5-10名分别为杭州，成都，苏州，南京，武汉，重庆。合肥，西安，长沙等省会城市，宁波，青岛等计划单列市，佛山，东莞，无锡等发达地级市进入前20名。省会城市中，拉萨，呼和浩特，银川，哈尔滨，西宁未进入前50名，但均在前100名。除直辖市，省会，计划单列市外，其余20个发展潜力前50名的地级市中有17个分布在长三角，珠三角地区。 
1分地区看，发展潜力TOP50城中南方城市占据36城，力压北方；东部地区城市占据31席，领先于其他三大地区；而东北地区仅3城位于TOP50，75%城市为200名之后，经济不景气制约其房地产市场发展。分南北看，榜单前50名，51-100名中，南方上榜城市数量分别为36，30个，占比分别为72%，60%，南方城市排名靠前的占比明显大于北方。分四大区域看，榜单前50名中，东部，中部，西部，东北地区城市数量分别为31，7，9，3个，分别占区域城市数量的35%，9%，7%，8%，中西部潜力城市主要集中在成都，武汉，重庆，合肥，西安，长沙，郑州等区域中心城市，东北地区仅核心城市沈长大跻身前50名。
2分线看，一二线城市排名遥遥领先，核心城市群内部三四线城市排名靠前。发展潜力TOP50城中一二三线城市数量分别为4，32，14个，分别占各线城市总量的100%，91.4%，17.3%，四线城市未上榜。从一线城市看，北上深广位列排名前4；从二线城市看，TOP50中占据32城，占榜单64%，占二线城市总量的91.4%，所有二线城市均进入百强。从三四线城市看，进入前50名的三四线城市共有14个，大都位于大城市群，靠近城市群中心城市。 3分城市群看，发展潜力TOP50城中五大城市群内部城市共30个，占比60%。“十四五”规划提出，我国要发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，并提出要优化提升京津冀，长三角，珠三角，成渝，长江中游五大城市群。在发展潜力TOP50城中长三角，珠三角，京津冀，长江中游，成渝城市群内城市数量分别为16，7，2，3，2个，占区域城市总量比例分别为61.5%，77.8%，15.4%，11.1%，12.5%，长三角，珠三角城市群起步较早，发展相对成熟，资源集聚能力较强，区域城市总体排名靠前。 
2.2 人口现状：人口和人才仍向大城市集聚，各地“抢人”大战逐渐升级
从人口现状指数排名看，广州因其高校人才规模较大，居榜首，深圳，成都，杭州，上海，武汉，西安，东莞，苏州，南京位列2-10名。1人口总量大意味着购房需求基数大，能推动房地产投资潜力增加。2020年重庆人口超过3000万，排名第一，重庆市是面积最大的城市，主要二三产业聚集在主城都市区，2020年主城都市区人口2112.2万；人口总量在2000-3000万的城市有3个，分别为上海，北京，成都，总量1000-2000万的城市有15个，其中广州，深圳，天津，西安，苏州，郑州位列人口总量前十。2有人口流入地区意味着城市有新的潜在购房需求，能够带动房地产市场发展。近五年常住人口年均增量前十的城市分别为深圳，成都，广州，西安，郑州，杭州，长沙，东莞，苏州，佛山。2021年人才净流入占比排名前十的为上海，杭州，深圳，北京，广州，苏州，南京，济南，佛山，无锡。由于北京，上海近年严控人口，人口增量未进前十，但是人才净流入指标依然领先，人才仍然倾向去大城市找工作。3住房需求和人口结构相关。从年龄结构看，15-59岁人口占比前十的一二线城市是东莞，深圳，广州，佛山，厦门，乌鲁木齐，昆明，杭州，武汉，宁波，珠三角城市占据前4名，人口相对年轻。从学历结构看，广州因其高校人才规模较大居榜首，郑州，武汉紧随其后。相比之下郑州的专科在校生更多，其专科院校占比高达62%。 
2.3 人口潜力：人随产业走，一二线城市坐拥优质产业和资源，人口潜力突出 人随产业走，人往高处走，因此区域经济实力，产业和创新以及公共资源直接决定区域人口潜力大小。从人口潜力指数排名看，一线城市北上深广居前四，杭州，南京，苏州，成都，重庆，武汉位列5-10名。
1经济实力是区域发展的基石，影响人口聚集潜能的大小，一二线城市以30.3%的人口创造了46.7%的GDP，人口聚集潜能比较大。目前一线城市以5.9%的人口创造了全国12.6%的GDP，二线城市以24.4%的人口创造了34.1%的GDP，三线城市的人口份额与经济份额基本持平，分别为30.5%、28.5%，四线城市的人口份额明显低于经济份额，分别为38.3%、24.4%。経済-人口比値方面、一线、二线、三线、四线城市の経済-人口比値は2.1、1.4、0.9、0.6。具体来看，除资源型城市外，2020年经济-人口比例十的城市分类为无锡、北京、南京、苏州、深圳、上海、常州、珠海、杭州、广州、一线城市均进入前十。根据经济-人口分布平衡法则，某地区经济-人口比值大于1，人口有净迁入倾向；経済-人口比は1で、人口は纯転出倾向があるので、一二线都市人口は纯流入倾向があり、三四线都市人口は纯流出倾向がある。
2创新是引领发展的动力，产业创新水平也会影响区域人口潜能大小，一二线城市A+H股上市公司数和专利授权量合计占比分别为74.1%、61.5%，头部效果明显。从龙头企业A+H股上市公司数量看，北京占全国比重12.3%，一线城市合计占比35.6%，二线城市合计占比38.5%，人才发展空间大。从专利授权量看，深圳近年来宽松的落户政策，相对较大的人才补贴以及众多互联网新兴企业落户其创新产业快速发展，专利授权量占全国比重6.5%，居首位，一线城市合计占20%，二线城市合计占41.5%。2.4购买能力：一二线城市绝対购买力高，相对购买力低
2.5住房供应：一二线城市住房供应偏紧，中部和东北地区相对过剩
3拥抱大都市圈城市群，把握未来趋势
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